Ξεκινά η μάχη για το πλεόνασμα – Ακίνητα: Πρώτη επιλογή τα σπίτια 15ετίας – 60.000 ευρώ το μέσο στεγαστικό

Αποτέλεσμα εικόνας για foto   ΣΤΑΙΚΟΥΡΑς

Στο βασικό σενάριο για 3,5% του ΑΕΠ που ετοιμάζει ο υπουργός Οικονομικών, δεν περιλαμβάνονται μειώσεις στην ειδική εισφορά αλληλεγγύης και στον ΕΝΦΙΑ ή τα σχέδια της κυβέρνησης για πρόσθετες φοροελαφρύνσεις
Η έκθεση βιωσιμότητας θα είναι το εργαλείο της ελληνικής πλευράς όπου θα τεκμηριώνει την ανάγκη μείωσης στο 2,2% ΑΕΠ του ονομαστικού στόχου στα πλεονάσματα για τη διετία 2021-2022, παρότι σύμφωνα με τους κανόνες του Συμφώνου Σταθερότητας δεν προκύπτει περιθώριο μείωσης κάτω από το 2,6% του ΑΕΠ

Τρία διαφορετικά σενάρια, ένα βασικό και δύο εναλλακτικά, για τους στόχους στα πρωτογενή πλεονάσματα και τις πρόσθετες φορολογικές ελαφρύνσεις, αναφορικά με την περίοδο 2021-2024, θα προβλέπει το νέο Μεσοπρόθεσμο που θα αποστείλει τον Μάιο ο υπουργός Οικονομικών Χρήστος Σταϊκούρας στην Ευρωπαϊκή Επιτροπή.

Το πιο σημαντικό όμως από όλα είναι ότι στο νέο Μεσοπρόθεσμο Πρόγραμμα πρόκειται να ενσωματωθεί η ανάλυση βιωσιμότητας του ελληνικού χρέους (DSA), που ολοκληρώνει τις επόμενες μέρες ο Οργανισμός Διαχείρισης Δημοσίου Χρέους (ΟΔΔΗΧ). Η έκθεση βιωσιμότητας θα είναι αναπόσπαστο κομμάτι του τρίτου σεναρίου και συγχρόνως το εργαλείο της ελληνικής πλευράς όπου θα τεκμηριώνει την ανάγκη μείωσης στο 2,2% ΑΕΠ του ονομαστικού στόχου στα πλεονάσματα για τη διετία 2021-2022.

Είναι σαφές ότι πρόκειται για το σενάριο που έχει τη μεγαλύτερη βαρύτητα για την κυβέρνηση για να κερδίσει τη μάχη της μείωσης των δημοσιονομικών στόχων επικαλούμενη: τον φθηνό δανεισμό του ελληνικού κράτους, τη ραγδαία αποκλιμάκωση των αποδόσεων στα ελληνικά ομόλογα και τις νέες πιθανές αναβαθμίσεις της πιστοληπτικής ικανότητας της χώρας και φυσικά τις προοπτικές της ισχυρής ανάπτυξης (η Ε.Ε. αναθεώρησε στο 2,4% την εκτίμηση για την ανάπτυξη το 2020).

Τα σενάρια

Στο δεύτερο σενάριο του Μεσοπρόθεσμου το Γενικό Λογιστήριο θα λαμβάνει υπόψη του τους κανόνες του Συμφώνου Σταθερότητας οι οποίοι απορρέουν από τις διαδικασίες του Ευρωπαϊκού Εξαμήνου. Πρόκειται για τους μεσοπρόθεσμους δημοσιονομικούς στόχους (Medium Term Objectives) σε όρους κυκλικά διορθωμένου πλεονάσματος.

Οι στόχοι αυτοί αναθεωρούνται κάθε τρία χρόνια και, σύμφωνα με αυτούς, η Ελλάδα θα πρέπει να παράγει πρωτογενή πλεονάσματα τουλάχιστον 2,6% του ΑΕΠ για την περίοδο 2021-2022. Με αυτό το δεδομένο δεν προκύπτει περιθώριο μείωσης κάτω από το 2,6% του ΑΕΠ.

Το πρώτο σενάριο είναι το βασικό που θα διατηρείται ο στόχος για πρωτογενές πλεόνασμα 3,5% του ΑΕΠ σε επίπεδο Γενικής Κυβέρνησης μέχρι το 2022, και δεν θα περιλαμβάνονται οι σχεδιαζόμενες για φέτος μειώσεις στην ειδική εισφορά αλληλεγγύης και στον ΕΝΦΙΑ ή τα σχέδια της κυβέρνησης για πρόσθετες φοροελαφρύνσεις εντός της τετραετίας (πλήρης κατάργηση της ειδικής εισφοράς αλληλεγγύης και του τέλους επιτηδεύματος, μειώσεις συντελεστών ΦΠΑ κ.ά.).

Η υιοθέτηση τουλάχιστον τριών διαφορετικών σεναρίων αποτελεί μονόδρομο για το οικονομικό επιτελείο, καθώς το Μεσοπρόθεσμο Πλαίσιο θα κατατεθεί στη Βουλή τον Απρίλιο, πολλούς μήνες πριν από την ολοκλήρωση των διαβουλεύσεων με τους Ευρωπαίους για τους στόχους των πρωτογενών πλεονασμάτων, η οποία τοποθετείται το φθινόπωρο, όταν θα καταρτιστεί ο προϋπολογισμός του 2021 (το προσχέδιό του πρέπει να κατατεθεί στη Βουλή στις 5 Οκτωβρίου και το τελικό σχέδιο στις 21 Νοεμβρίου).

Ακίνητα: Πρώτη επιλογή τα σπίτια 15ετίας – 60.000 ευρώ το μέσο στεγαστικό

Ακίνητα: Πρώτη επιλογή τα σπίτια 15ετίας - 60.000 ευρώ το μέσο στεγαστικό
Στο µεγαλύτερο ποσοστό τους, τα ακίνητα που αγοράστηκαν ανακαινίστηκαν και εγγράφηκαν σε πλατφόρµες βραχυχρόνιας µίσθωσης ή µεταπουλήθηκαν

Χορήγηση στεγαστικών δανείων: Ανασταλτικός παράγοντας η υψηλή ιδία συµµετοχή του δανειολήπτη. Το µεγαλύτερο ποσοστό των ενδιαφεροµένων, ενώ πληρούν τις προδιαγραφές δανειοδότησης, δεν έχει καταφέρει εν µέσω οικονοµικής κρίσης 10 ετών να αποταµιεύσει την ιδία συµµετοχή που σε πολλές περιπτώσεις αγγίζει και το 30%-40%. Αν ισχυροποιηθεί το τραπεζικό σύστηµα και χορηγηθούν στεγαστικά δάνεια ή τα τραπεζικά ιδρύµατα οικειοποιηθούν νέα χρηµατοδοτικά εργαλεία (leasing ακινήτων για ιδιώτες για την ιδία συµµετοχή), ιδιαίτερα τη δεδοµένη στιγµή λόγω της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων, που αν ο ενδιαφερόµενος διαθέτει το 25% της αξίας αγοράς του ακινήτου ως ιδία συµµετοχή, η δόση του δανείου για διάρκεια 30 ετών αγγίζει το 50% του µηναίου µισθώµατος, η κτηµαταγορά θα αποτελέσει τον σηµαντικότερο πυλώνα ανάπτυξης.

Οι συνολικές νέες εκταµιεύσεις στεγαστικών δανείων εκτιµάται ότι το 2019 ξεπέρασαν τα 400 εκατ. ευρώ. Τα µεγέθη αυτά απέχουν κατά πολύ από τη «χρυσή» εποχή της στεγαστικής πίστης που κορυφώθηκε το 2007 µε συνολικές εκταµιεύσεις που ξεπέρασαν σε ετήσια βάση τα 16 δισ. ευρώ. Το µέσο στεγαστικό δάνειο των νέων εκταµιεύσεων κινήθηκε µεταξύ 60.000 και 65.000 ευρώ. Οι Ελληνες, σε αντίθεση µε το παρελθόν, αγοράζουν σπίτια 15-20 ετών, µέσης αξίας 110.000-120.000 ευρώ. Το 75% των νέων στεγαστικών αφορά ιδιόχρηση και σε ποσοστό 25% επί των νέων εκταµιεύσεων έγινε από δανειολήπτες που δανείστηκαν για πρώτη φορά, µε στόχο τη χρήση του ακινήτου ως πρώτη κατοικία. Η ίδια συµµετοχή κινήθηκε σε ποσοστό 50%-55%.

Επενδυτικές ευκαιρίες – Γρήγορες αποδόσεις

Αποδόσεις ακόµη και 30%-40% σε 3-4 χρόνια για όσους επένδυσαν στην κτηµαταγορά του κέντρου των Αθηνών στα τέλη του 2015. Στην αλλαγή του κλίµατος συνέβαλε το γεγονός πως οι τιµές των ακινήτων κατά την περίοδο της κρίσης διολίσθησαν σηµαντικά, µε αποτέλεσµα να αποτελούν «χρυσή» επένδυση για ξένα funds, αλλοδαπούς που επιθυµούσαν κατοικία στην Ελλάδα αλλά και Ελληνες που έχουν τη δυνατότητα να επενδύσουν. Οι επενδυτές στράφηκαν κατ’ αρχάς στα παλιά, µικρά διαµερίσµατα στο κέντρο κυρίως της Αθήνας, µε συνέπεια να αποτελούν πλέον είδος προς εξαφάνιση.

Αξίζει να σηµειωθεί πως η µέση τιµή πώλησης παλιών ακινήτων που διατέθηκαν στις αρχές του 2016-2017 ήταν στα 600 €/τ.µ., ενώ όταν επρόκειτο για αυτοτελή κτίρια το κόστος αγοράς ήταν µειωµένο ακόµη και κατά 100€/τ.µ.

Η Αθήνα µπήκε στο στόχαστρο των επενδυτών λόγω των προσφερόµενων χαµηλών τιµών και διαβλέποντας παράλληλα την κινητικότητα που καταγράφεται λόγω του συνεχώς αυξανόµενου τουρισµού αποφάσισαν να αδράξουν την ευκαιρία και να τοποθετηθούν σε αυτήν.

Στο µεγαλύτερο ποσοστό τους τα ακίνητα που αγοράστηκαν ιδιαίτερα έως τα τέλη του 2018 ανακαινίστηκαν και εγγράφτηκαν σε πλατφόρµες βραχυχρόνιας µίσθωσης ή µεταπουλήθηκαν σε επενδυτές που επιθυµούσαν τη χορήγηση «Χρυσής Βίζας» και ταυτόχρονα να έχουν εισοδήµατα από το ακίνητό τους το διάστηµα που δεν διαµένουν.

Σηµαντικά είναι τα ποσοστά αύξησης των αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας και ιδιαίτερα το 2015 που καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως +46,8% σε σχέση µε την προηγούµενη χρονιά, µε τις αγοραπωλησίες να αγγίζουν τις 1.981, τις 2.516 το 2016, τις 2.696 το 2017, τις 5.808 το 2018 και τις 5.303 το 2019.

Περιθώρια αυξήσεων

Η απόκλιση των τιµών πώλησης για το χρονικό διάστηµα 2007-2019 αγγίζει το -29,33%. Η συγκεκριµένη απόκλιση σηµαίνει ότι η κτηµαταγορά στη χώρα µας έχει ακόµη περιθώρια αυξήσεων, αλλά µε µικρότερους ρυθµούς, αρκεί να διατηρηθεί αµείωτο το επενδυτικό ενδιαφέρον και ταυτόχρονα οι απαιτήσεις των ιδιοκτητών να επιτρέπουν να δηµιουργούνται επενδυτικές ευκαιρίες. Η επιλεκτική πληροφόρηση από την πλευρά των ιδιοκτητών, καθώς και η λογική να καλύψουµε τη «χασούρα» των 10 ετών άµεσα, εκµεταλλευόµενοι τη στιγµιαία αυξηµένη ζήτηση που καταγράφεται σήµερα, έχει αρχίσει να επηρεάζει αρνητικά πολλές περιοχές του κέντρου. Περιοχές που µπορούν να αλλάξουν τη σηµερινή τους εικόνα και να επιστρέψουν στην αίγλη του παρελθόντος τείνουν να βρεθούν και πάλι στα αζήτητα.

Καταλύτες ο ρυθµός ανάπτυξης και το διεθνές περιβάλλον

Η κτηματαγορά ακολουθεί την οικονοµία: Η πορεία της οικονοµίας, τόσο της ελληνικής όσο και της παγκόσµιας, θα είναι εκείνη που θα καθορίσει και την πορεία της αγοράς ακινήτων. Ο Οργανισµός Οικονοµικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) προβλέπει πλαφόν 2,9% για την παγκόσµια ανάπτυξη το 2020, όπως ακριβώς και το 2019. Είναι το χαµηλότερο επίπεδο ανάπτυξης από την παγκόσµια ύφεση του 2009 που προκάλεσε η παγκόσµια χρηµατοπιστωτική κρίση.

Το ∆ιεθνές Νοµισµατικό Ταµείο, από την πλευρά του, προβλέπει ανάπτυξη 3,4% για το 2020. Η Morgan Stanley δίνει τις πιο απαισιόδοξες προβλέψεις για το 2020, ότι δηλαδή η ανάπτυξη θα υποχωρήσει στο 0,9%, υπολογίζοντας στο ΑΕΠ των 19 χωρών που µοιράζονται το ευρώ.

Σημαντικοί παράγοντες θα είναι η διατήρηση του αισθήµατος ασφάλειας και σταθερότητας στη χώρα µας. Παρά τις ευρύτερες γεωπολιτικές ανησυχίες και τις δυσκολίες του κλάδου, σε παγκόσµιο επίπεδο κυριαρχεί θετική, αλλά επιφυλακτική προσέγγιση. Θεωρούµε ότι η κυβέρνηση, αναλύοντας τα δεδοµένα των τελευταίων ετών, έχει τη δυνατότητα να σχεδιάσει ένα σταθερό αναπτυξιακό µοντέλο, µε ορίζοντα τουλάχιστον 10ετίας, που θα αποτελέσει βάση ουσιαστικής ανάπτυξης. Κλειδί στην εξέλιξη και τη δυναµική της αγοράς θα αποτελέσουν οι χρηµατοοικονοµικοί δείκτες, η διαθεσιµότητα και η ευκολία δανεισµού, τα αναπτυξιακά µέτρα που θα στοχεύουν στην οικονοµική ενδυνάµωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας µας. Η αγορά των ακινήτων απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στην παρούσα φάση, ώστε να µην οδηγηθεί σε µια νέα κρίση. Εν αναµονή των εξελίξεων, λοιπόν.