Αντικειμενικές αξίες: Τι αλλάζει στις τιμές και τι γίνεται με τον ΕΝΦΙΑ

επίδομα ενοικίου

Αντικειμενικές αξίες: Η κυβέρνηση φιλοδοξεί να κλείσει την ψαλίδα μεταξύ, εμπορικών και αντικειμενικών τιμών των ακινήτων, που σε κάποιες περιοχές της χώρας ξεπερνά ακόμη και το 60%, προχωρώντας -αρχής γενομένης από τον προσεχή Απρίλη- σε αναπροσαρμογή των αξιών.

«Το μεγάλο στοίχημα για το οικονομικό επιτελείο θα είναι η όποια διαδικασία εξισορρόπησης να μην έχει αντίκτυπο στα ραβασάκια του ΕΝΦΙΑ και στους λοιπούς φόρους που ήδη πληρώνουν οι ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας στις πιο λαϊκές περιοχές», σημειώνουν στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής αρμόδιες πηγές, υπενθυμίζοντας πως από το 2018, οπότε και έγινε μία κάποια προσπάθεια να «κουμπώσουν» οι σχετικές τιμές, ο χάρτης της εγχώριας κτηματαγοράς έχει αλλάξει άρδην. «Airbnb και Golden Visa έχουν εκτινάξει τα πωλητήρια τόσο στο κέντρο Αθήνας και Θεσσαλονίκης όσο και σε άλλες μεγάλες πόλεις, με τη διαφορά μεταξύ αγοραίων και αντικειμενικών αξιών να παραμένει διψήφια», εξηγούν χαρακτηριστικά.

Προς επίρρωση, όπως προκύπτει από τα στοιχεία του πανελλαδικού δικτύου E-Real Estates, η μέση ζητούμενη τιμή πώλησης ενός διαμερίσματος πρώτου ορόφου, πενταετίας, 90-110 τ.μ., στον Αγιο Δημήτριο υπολογίζεται στις 2.300 ευρώ/τ.μ., όταν η αντικειμενική του αξία κυμαίνεται μεταξύ 900-1.125 ευρώ/τ.μ. «Η κυβέρνηση, δηλαδή, για να φέρει στα… ίσα τις δύο τιμές για το συγκεκριμένο ακίνητο του δείγματος, θα πρέπει να αυξήσει τη δεύτερη από 51,09% έως και 60,87%, ανάλογα και με την τιμή ζώνης», τονίζει στον «Ε.Τ.» της Κυριακής ο επικεφαλής του δικτύου, κ. Θεμιστοκλής-Ανδρέας Μπάκας. Αξίζει να επισημανθεί πως για τον υπολογισμό της κατώτερης και της ανώτερης αντικειμενικής αξίας έχουν ληφθεί υπόψη τα εξής χαρακτηριστικά του ακινήτου: 1ος όροφος, μία πρόσοψη, συντελεστής εμπορικότητας 1, επιφάνεια βοηθητικών 0 τ.μ. και κύριων χώρων 100 τ.μ., παλαιότητας 5ετίας.

Που θα έχουμε διψήφια αύξηση

Υποψήφιες για… διψήφια αύξηση αντικειμενικών αξιών, βέβαια, είναι και άλλες περιοχές του Λεκανοπεδίου, με πλέον χαρακτηριστικές τις Δραπετσώνα (οι εμπορικές τιμές είναι μεγαλύτερες κατά 49,71%), Πετρούπολη (46,92%), Κηφισιά (45,31%) και Δάφνη (44,05%), ενώ την επόμενη θέση μοιράζονται από κοινού Αιγάλεω και Ιλιον, με απόκλιση της τάξεως του 43,75%.

Στη Θεσσαλονίκη, η Σίνδος είναι αυτή που, σύμφωνα με τα στοιχεία του E-Real Estates, εμφανίζει τη μεγαλύτερη ψαλίδα, με τις ζητούμενες τιμές πώλησης να υπολογίζονται στα 900 ευρώ/τ.μ. έναντι αντικειμενικής αξίας 412-487 ευρώ/τ.μ., ενώ κατά πόδας ακολουθεί ο Λαγκαδάς, με απόκλιση περίπου 34,55%.

Όσον αφορά στην υπόλοιπη Ελλάδα, η μεγαλύτερη διαφορά μεταξύ εμπορικών και αντικειμενικών τιμών καταγράφεται στο Ρέθυμνο Κρήτης, με τα πωλητήρια να διαμορφώνονται κατά μέσο όρο στα 1.950 ευρώ/τ.μ., όταν η τιμή που λαμβάνει υπόψη της η εφορία για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας κυμαίνεται ανάμεσα σε 680-1.040 ευρώ/τ.μ. (46,67%). Ακολουθεί το Αργος, με μέση ζητούμενη τιμή πώλησης στα 1.150 ευρώ/τ.μ. και αντικειμενική στα 487-825 ευρώ/τ.μ., ενώ την πεντάδα συμπληρώνουν οι Λαμία, Κόρινθος και Καλαμάτα, με αποκλίσεις πέριξ του 26,15%, του 25,33% και του 25,03% αντίστοιχα.

Τι θα μπει στο μικροσκόπιο

Τις στρεβλώσεις που θέλουν μία βίλα στη Μύκονο να φορολογείται όσο ένα διαμέρισμα στην Αθήνα έχει αποφασίσει να «γκρεμίσει» η κυβέρνηση, θέτοντας εντός αντικειμενικού συστήματος περίπου 3.500 περιοχές της χώρας. Πρόκειται, σύμφωνα με αρμόδιες πηγές, για την πλειονότητα των νησιών (Μύκονο, Σαντορίνη, Κέρκυρα) που συγκεντρώνουν τα… βλέμματα των επενδυτών και, άρα, καταγράφουν και αυξημένες αγοραπωλησίες, αλλά και αρκετούς οικισμούς, εντός και εκτός Αττικής, όπως η Χαλκίδα, η Ανοιξη, ο Μαραθώνας, η Βάρη, το Κορωπί και η Κερατέα. «Σε αυτές τις περιοχές οι αξίες των ακινήτων είναι ακόμη και στο 1/3 της εμπορικής τους τιμής. Αυτό έχει ως συνέπεια οι τιμές που λαμβάνει σήμερα υπόψη της η εφορία για τον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας να είναι ιδιαίτερα χαμηλές».

Προς επίρρωση, όπως προκύπτει από σχετικά στοιχεία του E-Real Estates, μία βίλα 220 τ.μ. στην Ψαρού της Μυκόνου πωλείται έναντι τριών εκατ. ευρώ, με την αντικειμενική τιμή να μην ξεπερνά τις 150.000 ευρώ, επειδή η επίμαχη συνοικία είναι εκτός συστήματος, ενώ εξίσου… χαοτικές είναι οι διαφορές μεταξύ αντικειμενικών και αγοραίων αξιών στην Κεφαλλονιά. Το πωλητήριο για μία μονοκατοικία 350 τ.μ., κατασκευής 2011, στο Ληξούρι διαμορφώνεται, επίσης, στα τρία εκατ. ευρώ, όταν η αντικειμενική και, άρα, οι φόροι που συνοδεύουν το συγκεκριμένο ακίνητο ορίζονται σε μερικές χιλιάδες ευρώ. Κι αυτό γιατί η περιοχή -όπως και όλο το νησί, με εξαίρεση το Αργοστόλι- δεν διαθέτει τιμές ζώνης.

Τι θα γίνει με τον ΕΝΦΙΑ

Οι νέες αντικειμενικές αξίες που θα προκύψουν, οι οποίες θα είναι αυξημένες, θα αποτελέσουν τη βάση υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ του 2020, ο οποίος φυσικά θα είναι πιο τσουχτερός.

Όπως προκύπτει από το νομοσχέδιο, στις αρχές του 2020, αλλάζουν τα όρια των ζωνών στις οποίες είναι χωρισμένα τα ακίνητα κάθε Δήμου.

Αυτό θα έχει ως αποτέλεσμα ένα ακίνητο που βρίσκεται στη ζώνη Β, που έχει μεσαία τιμή, σε σύγκριση με τα υπόλοιπα ακίνητα του Δήμου να μεταφερθεί στην Α’ ζώνη, που έχει υψηλότερη τιμή. Μπορεί φυσικά να γίνει και το αντίστροφο, αλλά ο στόχος είναι η άντληση περισσότερων εσόδων.

Το έργο αυτό θα το αναλάβει ειδική επιτροπή που θα συγκροτηθεί. Η ίδια επιτροπή θα εισηγηθεί και την αυξομείωση των συντελεστών, με τους οποίους υπολογίζεται η αντικειμενική τιμή των ακινήτων. Πρόκειται για τους συντελεστές εμπορικότητας εφαρμόζονται επί των αντικειμενικών αξιών και αυξάνουν ή μειώνουν την τελική αξία των εμπορικών ακινήτων, τον συντελεστή αξιοποίησης οικοπέδου.

Όλα αυτά σημαίνουν, ότι θα αλλάξουν τα όρια των 10.216 ζωνών που υπάρχουν σήμερα, σε όλη τη χώρα, δηλαδή κάποιες θα διευρυνθούν, κάποιες άλλες θα μικρύνουν ενώ ορισμένες μπορεί και να συγχωνευτούν ή να δημιουργηθούν και άλλες ζώνες.

Οι συγκεκριμένες αλλαγές θα ισχύσουν από την νέα αναθεώρηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων εντός του 2020 και οι νέες τιμές θα ισχύσουν τόσο για τον ΕΝΦΙΑ, όσο και για άλλους περίπου 19 φόρους και τέλη που βαρύνουν σήμερα τα ακίνητα.