Αγορά ακινήτων 2022: Τι σας κοστίζει ένα ακίνητο, πώς μπορείτε να το αξιοποιήσετε — Δ. Τεμπονέρας: Νομοσχέδιο–ποινολόγιο για τους ανέργους

Ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας

Ακίνητα στο κέντρο της Αθήνας 

Εναλλακτικές ώστε το ακίνητό σας να αποφέρει έσοδα και να συνεισφέρει στη μείωση των εξόδων του.

Σε παλιότερες εποχές τα ακίνητα θεωρούνταν απλά περιουσία και ουσιαστικά δεν κόστιζαν κάτι ιδιαίτερα στους ιδιοκτήτες τους.

Ειδικά οι κατοικίες ήταν “η στέγη πάνω από το κεφάλι” που όλοι ήθελαν να έχουν για να στεγάσουν εαυτούς και τις οικογένειές τους.

Πλέον οι εποχές έχουν αλλάξει και η σύγχρονη οικονομία δίνει στους ιδιοκτήτες δικαιώματα και εναλλακτικές αλλά και επιφέρει υποχρεώσεις.

Η κατοχή ενός ακινήτου, π.χ. ενός σπιτιού, συνεπάγεται έξοδα, πλέον των εξόδων διαβίωσης μέσα σε αυτό (που θα πληρώνατε ούτως ή άλλως ακόμη και αν ενοικιάζατε ένα σπίτι) και συντήρησης.

Την ίδια στιγμή όμως η σύγχρονη οικονομία του “διαμοιρασμού” σας δίνει επιπλέον εναλλακτικές για την αξοποίηση του ακινήτου σας, ακόμη και αν συνεχίζετε να μένετε σε μόνιμη ή ημιμόνιμη βάση σε αυτό.

Σε κάθε περίπτωση, οι ιδιοκτήτες ακινήτων οφείλουν σήμερα να βλέπουν τους εαυτούς τους ως “επενδυτές” με την έννοια ότι έχουν δαπανήσει χρήματα για την αγορά ή κατασκευή ενός σπιτιού και συνεχίζουν και πληρώνουν για τη συντήρησή του και πρέπει με κάποιο τρόπο (άμεσο ή έμμεσο) να φροντίζουν για την απόδοση της επένδυσης αυτής.

Με άλλα λόγια, επειδή ένα σπίτι κοστίζει, πώς αλλιώς μπορεί ενδεχομένως να χρησιμοποιηθεί για να αποφέρει έσοδα που θα μειώσουν τις συνολικές δαπάνες σε ετήσια βάση; Πώς θα μειωθεί ο χρόνος απόσβεσης της επένδυσης αυτής;

Αποτελεί μια προσπάθεια να έρθουν τα έσοδα και τα έξοδα σε μια ισορροπία. Ειδικά στις περιπτώσεις που ακίνητα δε χρησιμοποιούνται ενεργά, κοστίζουν και μάλιστα πολύ.

Παρακάτω θα δείτε το συνολικό πλαίσιο σχετικά με το τί σας κοστίζει ένα σπίτι αλλά και εναλλακτικές (εκτός των κλασικών επιλογών ενοικίασης) για να συνεισφέρει το ίδιο το ακίνητο στη μείωση των εξόδων του.

Τι σας κοστίζει ένα σπίτι

Αφού πληρώσατε όσους φόρους έπρεπε κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου, πρέπει να σκεφθείτε ότι η κατοχή του και μόνο επιφέρει κάποιες πρόσθετες επιβαρύνσεις σε επίπεδο φορολογίας.

Η κυριότερη είναι φυσικά ο περιβόητος ΕΝΦΙΑ, ο οποίος όμως εξορθολογίζεται χρονιά με τη χρονιά.

Υπάρχει επίσης και ένας συμπληρωματικός φόρος που υπολογίζεται στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας, με αφορολόγητο όμως τα 250.000 ευρώ. Αφορά δηλαδή κυρίως τις πολύ μεγάλες περιουσίες με πολλά και ακριβά ακίνητα.

Επιπλέον, υπάρχει και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (γνωστό ως ΤΑΠ) για κτίσματα και οικόπεδα, το οποίο καταβάλλεται στους οικείους δήμους που βρίσκονται αυτά.

Τέλος, αν έχετε αγοράσει ένα ακίνητο και το εκμεταλλεύεστε με στόχο την είσπραξη μισθωμάτων, υπολογίστε ότι θα σας επιβαρύνει σε ετήσια βάση καθώς φορολογούνται εισοδήματα από αυτά αυτοτελώς (δηλαδή από το πρώτο ευρώ).

Υπάρχει επίσης το Τέλος Χαρτοσήμου & ΟΓΑ, που όμως δεν επιβαρύνει τα εισοδήματα από ενοίκια κατοικιών, ενώ σε αναστολή έχει τεθεί η ειδική εισφορά αλληλεγγύης.

Υπολογίστε πάντως ότι η περιουσία σας και τα εισοδήματα από αυτή, ιδίως αν είναι μεγάλα, θα σας επιβαρύνουν και με περισσότερη άμεση φορολογία, λόγω διαφόρων παραγόντων, όπως το τεκμαρτό εισόδημα και οι αντικειμενικές δαπάνες διαβίωσης.

Σε κάθε περίπτωση, σύμμαχός σας στην απόκτηση και διαχείριση των ακινήτων σας είναι οι λογιστές / φοροτεχνικοί, που γνωρίζουν τη νομοθεσία και το φορολογικό πλαίσιο (που αλλάζει αρκετά συχνά στην Ελλάδα) και θα μπορέσουν να σας κατευθύνουν με ασφάλεια, για να πάρετε τις κατάλληλες αποφάσεις.

Πώς μπορείτε να αξιοποιήσετε το ακίνητό σας

Η αξιοποίηση ενός ακινήτου μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης τύπου AirBnB ασφαλώς και αποτελεί μια εναλλακτική, η οποία μπορεί να σας αποφέρει χρήματα.

Σίγουρα παρουσιάζει αρκετά πλεονεκτήματα, που την καθιστούν μια συνετή επιλογή επένδυσης ή αξιοποίησης ενός διαμερίσματος.

Αν έχετε ακίνητο που βρίσκεται σε τουριστική περιοχή και ακόμη καλύτερα σε στρατηγικό σημείο εντός αυτής της περιοχής, οι πιθανότητες επιτυχημένης επένδυσης είναι σημαντικές.

Για παράδειγμα, αν διαθέτετε διαμέρισμα κοντά σε σταθμό Μετρό στην Αθήνα ή ακόμη και κοντά σε μετρό που θα ανοίξει στη Θεσσαλονίκη, η ζήτηση θα παραμένει υψηλή σε κάθε περίπτωση. Οι τουρίστες εκτιμούν ιδιαίτερα τη χρήση μέσων σταθερής τροχιάς για τις μετακινήσεις τους, τόσο εντός πόλης όσο και προς και από τα αεροδρόμια.

Άλλοι παράμετροι που καθιστούν το ακίνητό σας ελκυστικό και κατάλληλο για βραχυχρόνια τουριστική μίσθωση είναι η εύκολη πρόσβαση σε αυτό, να βρίσκεται κοντά ή με καλή πρόσβαση σε παραλία και η ωραία θέα.

Μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης, εφόσον πληρούνται οι κατάλληλες προϋποθέσεις και μόνο, μπορείτε να αποκτήσετε ένα σημαντικό εισόδημα, το οποίο μάλιστα να μην είναι μόνο εποχικό (το καλοκαίρι, στο peak της τουριστικής περιόδου). Υπάρχει και ο εσωτερικός τουρισμός ενώ πολλές φορές προκύπτουν ανάγκες προσωρινής διαμονής για λόγους επαγγελματικούς ή οικογενειακούς.

Από την άλλη πλευρά, δεν ισχύει πλέον το μότο “νοικιάζω το σπίτι στο AirBNB και χωρίς να κάνω κάτι βγάζω εισόδημα”. Όπως όλες οι επενδύσεις, συνεπάγεται κόστος. Πολλές φορές, ειδικά αν το σπίτι είναι παλιό και ασυντήρητο, θα χρειαστεί να κάνετε ανακαίνιση, μερική ή ολική, προκειμένου να γίνει ελκυστικό.

Επιπλέον, ενώ στη μακροχρόνια μίσθωση δεν έχετε άλλα κόστη πέρα από τα κόστη της ιδιοκτησίας (φόροι, βασική συντήρηση), στη βραχυχρόνια μίσθωση επωμίζεστε εσείς όλο το κόστος λειτουργίας του σπιτιού (κοινόχρηστα, λογαριασμοί). Σε αυτά θα πρέπει να υπολογίζετε και τις φυσιολογικές φθορές ή ζημιές που γίνονται στο σπίτι από τη συχνή εναλλαγή ενοίκων.

Στο κόστος πρέπει επίσης να υπολογίσετε την καθαριότητα (παίζει πολύ σημαντικό ρόλο) και την εξυπηρέτηση (υποδοχή, διαχείριση παραπόνων, επίλυση προβλημάτων).

Όλα τα παραπάνω ανεβάζουν το κόστος. Βέβαια σε πολλές περιπτώσεις σας συμφέρει να δώσετε τη διαχείρισή του σε μια εξωτερική εταιρεία που ειδικεύεται στα καταλύματα τύπου AirBNB. Θα σας γλιτώσει κόπο και χρόνο ενώ το αποτέλεσμα θα είναι πιο επαγγελματικό. Φυσικά και αυτό έχει ένα κόστος.

Eπίσης είναι συνετό να ασφαλίσετε το σπίτι και τα υπάρχοντά του. Σίγουρα θα υπάρξουν φυσιολογικές φθορές και ζημιές. Πολλές πλατφόρμες διαθέτουν επιλογές ασφάλισης ενώ και αρκετές ασφαλιστικές εταιρείες προσφέρουν τέτοια πακέτα πλέον.

Σημειώστε βέβαια ότι το θέμα δήλωσης των εισοδημάτων είναι αρκετά σημαντικό στην περίπτωση βραχυχρόνιων μισθώσεων. Φροντίστε, λοιπόν, με προσοχή τα λογιστικά σας.

Πλέον, τα εισοδήματα πρέπει να δηλώνονται στο Κράτος. Υπάρχουν προθεσμίες και πρόστιμα. Το λογιστικό και φορολογικό σκέλος της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι σημαντικό και καλό είναι να συνεργαστείτε με λογιστή, που θα σας καθοδηγεί.

Παύλος Ρίζος

 

Δ. Τεμπονέρας: Νομοσχέδιο–ποινολόγιο για τους ανέργουςΘΕΣΣΑΛΟΝΙΚΗ - ΟΑΕΔ / ΚΑΤΑΘΕΣΗ ΔΙΚΑΙΟΛΟΓΗΤΙΚΩΝ ΓΙΑ ΕΠΙΔΟΜΑ ΘΕΡΜΑΝΣΗΣ

Ο εργατολόγος Διονύσης Τεμπονέρας γράφει για το νομοσχέδιο Χατζηδάκη και εξηγεί γιατί αποτελεί “τιμωρία” για τους ανέργους της χώρας.

Το νέο νομοσχέδιο για τον ΟΑΕΔ, με τίτλο «Δουλειές ξανά», που φέρνει προς ψήφιση στη βουλή η κυβέρνηση, ενσωματώνει τη βασική παραδοχή της Έκθεσης Πισσαρίδη, σύμφωνα με την οποία, οι άνεργοι «είναι πιθανότερο να μην διαθέτουν τις δεξιότητες, που απαιτούνται στην αγορά εργασίας».

Σύμφωνα με την αντίληψη αυτή, ο άνεργος καθίσταται μονομερώς υπεύθυνος, γιατί δεν φρόντισε να αναπτύξει κατάλληλες, για την αγορά εργασίας, δεξιότητες. Αποσιωπώντας, τις κρίσιμες κοινωνικές και οικονομικές διαστάσεις της ανεργίας, παραβλέποντας το γεγονός ότι, σε καθεστώς οξυμμένης επισφάλειας, οι περιορισμένες θέσεις εργασίας εναλλάσσονται συνεχώς, μεταξύ εργαζομένων, εν δυνάμει ανέργων και το αντίστροφο, βασική παραδοχή, η οποία υποβάλλεται, είναι η εξατομίκευση της ευθύνης του ανέργου για τη μη-απασχόλησή του. Στην κατεύθυνση αυτή, οι προτάσεις της έκθεσης διαπνέονται από ένα σύστημα «επιβράβευσης και τιμωρίας» για όσους συμμετέχουν σε προγράμματα κατάρτισης και για όσους αναζητούν και βρίσκουν (ή όχι) θέση απασχόλησης.

Σύμφωνα με τα ανωτέρω, η κυβέρνηση παρουσιάζει μια εικονική πραγματικότητα:

Η χώρα εμφανίζεται να διάγει μια περίοδο ανάπτυξης και ευημερίας. Περιγράφεται, σαν να είναι η Silicon Valley της Ευρώπης, όπου οι θέσεις εργασίας προσφέρονται απλόχερα και οι τεμπέληδες και αδέξιοι άνεργοι, δεν έχουν τα κατάλληλα skills(δεξιότητες) για να τις καλύψουν.

Επειδή μάλιστα, η χώρα έχει κυριευθεί, από «καταχραστές ανέργους βορείων προαστείων» που λυμαίνονται το δημόσιο χρήμα, η κυβέρνηση αποφασίζει να πατάξει τους απατεώνες με τιμωρητικού χαρακτήρα διατάξεις, που τους αποστερούν βοηθήματα και ωφελήματα του ΟΑΕΔ.

Το νέο νομοσχέδιο:

1. Εισάγει εισοδηματικά κριτήρια για την διατήρηση σειράς βοηθημάτων, παροχών κλπ, που προβλέπονται για τους εγγεγραμμένους στο Μητρώο Ανέργων του ΟΑΕΔ.Η κυβέρνηση ενεργοποιεί ένα επικοινωνιακό τέχνασμα στο όρια του κοινωνικού αυτοματισμού. Πως είναι δυνατόν να πιστέψει κανείς ότι, άνεργοι με εισοδήματα των 200.000 και 250.000 ευρώ ετησίως, περιμένουν στην ουρά για δωρεάν μετακίνηση στα λεωφορεία, ή περιμένουν τα κουπόνια για τον κοινωνικό τουρισμό, όπως ισχυρίζεται ο κ.Χατζηδάκης;

Αυτό που ενδιαφέρει την κυβέρνηση είναι να εξοικονομήσει πόρους και να «εκκαθαρίσει» το μητρώο των ανέργων που είναι «διπλό». Ο μεν ΟΑΕΔ για τον Φεβρουάριο του 2022 εντοπίζει 1.100.441 ανέργους, ενώ η ΕΛΣΤΑΤ για την ίδια περίοδο καταγράφει μόλις 587.000. Η τεράστια απόκλιση μεταξύ των δύο φορέων(513.000) οφείλεται σε διάφορα «τερτίπια», που εμφανίζουν τα νούμερα αλλοιωμένα. Για παράδειγμα η ΕΛΣΤΑΤ θεωρεί εργαζόμενο και όχι άνεργο, όποιον εργάζεται έστω και μια ώρα την εβδομάδα.

Δηλαδή με 4 ώρες εργασία το μήνα, ένας εργαζόμενος δεν καταγράφεται στα μητρώα του ΟΑΕΔ ως άνεργος. «Παιχνίδι» επίσης γίνεται και με τους «αναζητούντες» εργασία, τον οποίων βεβαίως η πρόθεση, δεν καταγράφεται με ακρίβεια, καθώς υπάρχει έντονη μεταβλητότητα. Σύμφωνα πάντως με τον Κανονισμό (ΕΚ) με αριθμό 1897/2000 (άρθρο 1, παράρτημα 1 και άρθρο 2) και το ν.1545/1985 (άρθρο 2,παρ.1εδαφ) ως «άνεργοι» θα έπρεπε να θεωρούνται τα άτομα ηλικίας 15-74 ετών τα οποία α) δεν είχαν εργασία β) ήταν διαθέσιμα στην αγορά εργασίας και γ) αναζητούσαν ενεργά απασχόληση. Τα επιπλέον κριτήρια που έχουν τεθεί με μεταγενέστερα νομοθετήματα(πχ να μην λαμβάνουν σύνταξη), ελέγχεται αν είναι σύμφωνα με το πνεύμα του Ευρωπαϊκού Κανονισμού, ειδικά με την φτώχεια που αντιμετωπίζουν αντίστοιχες κοινωνικές ομάδες στη χώρα.

2. Εισάγει κόφτες, που εμποδίζουν τη λήψη επιδομάτων του ΟΑΕΔ. Προβλέπεται διαγραφή από το Μητρώο Ανέργων για δύο χρόνια και διακοπή του επιδόματος ανεργίας μετά από τρεις αρνήσεις κατάλληλων θέσεων εργασίας, όπως επίσης διαγραφή από το μητρώο για έξι μήνες και διακοπή του επιδόματος ανεργίας για άρνηση συμμετοχής σε δράση κατάρτισης. Κατάλληλη θέση εργασίας θεωρείται εκείνη που αντιστοιχεί στην επαγγελματική ειδικότητα, στις γνώσεις, δεξιότητες, ικανότητες, στα τυπικά και ουσιαστικά προσόντα, στους επαγγελματικούς στόχους και στον τόπο μόνιμης κατοικίας του αναζητούντος εργασία, στην προηγούμενη απασχόληση και στις αποδοχές του ανέργου.

Οι νέοι κόφτες πέρα από την προφανή αποψίλωση του μητρώου, διατηρούν, μια επιπλέον παράδοξη κατάσταση: Πρόσφατα άνεργος στην Μεγαλούπολη δέχτηκε κρούση από τον τοπικό ΟΑΕΔ για εργασία στην Καλαμάτα. Φυσικά η χιλιομετρική απόσταση δεν είναι απαγορευτική αλλά αν αναλογιστεί κανείς ότι ο υποψήφιος άνεργος θα έπρεπε καθημερινά να διανύει 120 χλμ. με το αντίστοιχο κόστος καυσίμων και φθοράς οχήματος(ή κόστος ενοικίου) για ένα μισθό που δεν είναι ιδιαίτερα υψηλός, οι πιθανότητες να καλυφθεί η θέση εργασίας είναι απίθανες. Τα ανωτέρω δε κριτήρια συχνά σχετικοποιούνται λόγω ειδικών συνθηκών. Στον ΟΑΕΔ πάντως είναι γνωστό ότι, οι προσφερόμενες θέσεις είναι ελάχιστες, σε σχέση με τον αριθμό των ανέργων.

3. Εισάγει την υποχρεωτική κατάρτιση των ανέργων (ανέκαθεν ήταν προαιρετική). Το γεγονός αυτό, οδηγεί σε μια «βιομηχανία κατάρτισης» με τον ΟΑΕΔ να γίνεται «τροχονόμος» προγραμμάτων κυρίως ιδιωτικών κέντρων(πρώην ΚΕΚ).Η ιστορία, αν δούμε πως αξιοποιήθηκαν τα κονδύλια αυτά και τις δεξιότητες απέκτησαν οι άνεργοι, δεν προμηνύει θετικά αποτελέσματα.

4. Διορίζει νέα gοlden boys (διοικητές-υποδιοικητές-ειδικοί σύμβουλοι-μετακλητοί) σε δημόσιες θέσεις με παχυλούς μισθούς, στήνει ένα νέο πάρτι δισεκατομμυρίων που σχετίζεται με την επαγγελματική κατάρτιση και τις δεξιότητες των ανέργων σπρώχνοντας ευρωπαϊκούς πόρους σε κολλητούς, αφαιρεί πόρους και μειώνει τον κοινωνικό έλεγχο των κοινωνικών εταίρων, βγάζει την περιούσια του Οργανισμού βγαίνει στο σφυρί.

Ένα πάντως είναι σίγουρο: Η κυβέρνηση που αρνείται να αυξήσει τους μισθούς, που διέλυσε τις συλλογικές συμβάσεις εργασίας, που απορύθμισε το προστατευτικό πλαίσιο της εργατικής νομοθεσίας και απελευθέρωσε τις απολύσεις, που αποδιοργάνωσε την Επιθεώρηση Εργασίας, που μείωσε κατά 1 δις τα έσοδα του ΟΑΕΔ μειώνοντας τις ασφαλιστικές εισφορές, δεν δικαιούται να μιλά για «Δουλειές ξανά».

Διονύσης Τεμπονέρας

O Διονύσης Τεμπονέρας είναι δικηγόρος-εργατολόγος